Sprzedaż nieruchomości jest czynnością prawną, która może podlegać opodatkowaniu. Każdy kto myśli o takiej transakcji powinien wiedzieć kto jest zobowiązany do uiszczenia tej daniny i jakie są dokładne stawki podatku. Co ciekawe, prawo przewiduje wyjątki od obowiązku zapłaty podatku przy sprzedaży nieruchomości.
[spis-tresci]
Podatek od czynności cywilnoprawnych a sprzedaż nieruchomości
Umowy sprzedaży jakichkolwiek nieruchomości należą do grupy czynności cywilnoprawnych. To z kolei przesądza o stosowaniu wobec nich opodatkowania konkretnym podatkiem – mowa oczywiście o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Zgodnie z treścią art. 1 ust. 1 pkt 1 Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają określone tam czynności cywilnoprawne m.in. umowa sprzedaży. Okazuje się jednak, że nie każda sprzedaż nieruchomości jest opodatkowana PCC.
Obowiązkowy podatek od czynności cywilnoprawnych
PCC przy sprzedaży nieruchomości pojawia się tak naprawdę wtedy, gdy mamy do czynienia z transakcją na rynku wtórnym, tj. gdy chodzi o używaną już wcześniej nieruchomość. Nie ma przy tym znaczenia czy przedmiotem sprzedaży jest lokal, budynek lub grunt.
Stawka PCC przy sprzedaży nieruchomości wynosi 2% jej wartości. Przykładowo, jeśli sprzedajemy lokal, który warty jest 300 000 zł, to podatek od czynności cywilnoprawnych wyniesie dokładnie 6 000 zł – jest on płatny bezpośrednio w kancelarii notarialnej.
Obowiązany do zapłaty PCC jest zawsze kupujący daną nieruchomość, płatnikiem będzie jednak notariusz, który po sporządzeniu i podpisaniu aktu notarialnego dokumentującego umowę sprzedaży, przekaże daninę do właściwego urzędu skarbowego.
Kiedy nie mamy do czynienia z PCC przy sprzedaży nieruchomości?
Okazuje się, że nie każda sprzedaż nieruchomości oznacza konieczność uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie bowiem z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, m. in. inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:
- opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
- zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
– umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.
Zastosowanie powyższej regulacji w praktyce następuje w sytuacji sprzedaży nowych lokali lub budynków, w tzw. standardzie deweloperskim. Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym, a więc wtedy, gdy nie miała ona jeszcze żadnego właściciela, nie powoduje powstania obowiązku zapłaty PCC.
Brak konieczności opłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych nie oznacza jednak braku zobowiązania podatkowego w ogóle. Zakup nieruchomości od dewelopera obejmuje bowiem zapłatę podatku VAT, który jest wliczany w końcową cenę mieszkania lub budynku.
Wysokość takiego podatku zależna jest tutaj od powierzchni nieruchomości i wynosi odpowiednio 8% – dla mieszkania do 150 m2 lub 23% – dla mieszkania powyżej 150 m2.
Jak się okazuje, zwolnienie z PCC przysługuje nie tylko w sytuacji zakupu całkowicie nowej nieruchomości. Podatek od czynności cywilnoprawnych nie będzie należny także w przypadku, gdy:
- przedmiotem sprzedaży jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a sprzedawcą jest spółdzielnia;
- dokonujemy wykupu mieszkania komunalnego;
- kupujemy mieszkanie z powodu wywłaszczenia wcześniej posiadanego, które finansowane jest w całości z otrzymanego odszkodowania z tego tytułu (nieruchomość zajęta na cele publiczne). Zwolnieniu podlega mieszkanie zakupione w ciągu 5 lat, licząc od momentu otrzymania odszkodowania;
- zakup dotyczy nieruchomości wykupionej na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska.
Zwolnienie podatkowe przy sprzedaży nieruchomości rolnych
Brak obowiązku zapłaty PCC pojawi się także przy sprzedaży nieruchomości rolnej. Zgodnie bowiem z treścią art. 9 pkt 2 ustawy o PCC, zwalnia się od podatku przeniesienie własności nieruchomości lub ich części, wraz z częściami składowymi, z wyjątkiem budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast, w drodze umów:
- sprzedaży,
- dożywocia,
- o dział spadku – w części dotyczącej spłat lub dopłat,
- o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat,
- darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,
- zamiany – do wysokości wartości rynkowej nieruchomości wraz z jej częściami składowymi,
pod warunkiem, że w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, w chwili dokonania czynności, nabyte grunty stanowią gospodarstwo rolne albo utworzą gospodarstwo rolne lub wejdą w skład gospodarstwa rolnego będącego własnością nabywcy.
Podstawa prawna:
Art. 1, 2, 9 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych
