Niektóre rodzaje umów wymagają dla swej ważności formy aktu notarialnego. Będzie tak przede wszystkim wtedy, gdy przedmiotem zobowiązania jest jakakolwiek nieruchomość (wyjątkiem od tej zasady jest umowa najmu). Zobowiązanie zaciągane z deweloperem również podlega tej regulacji – niezbędna jest zatem wizyta w kancelarii notarialnej, a to wiąże się z pewnymi kosztami.
Spis treści
Umowa deweloperska tylko w formie aktu notarialnego
Obecnie obowiązujące przepisy przewidują różne formy zawarcia umów cywilnoprawnych. Wśród nich odnajdziemy formę:
• ustną,
• pisemną,
• aktu notarialnego,
• z podpisami notarialnie poświadczonymi.
Przepisu ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego jednoznacznie wymagają, aby umowa deweloperska sporządzona była w formie aktu notarialnego.
Jeśli jej strony zdecydowałyby się na zawarcie umowy w innej formie, całe zobowiązanie byłoby od samego początku nieważne z mocy samego prawa (umowa nie wywołałby po prostu żadnych skutków prawnych).
Konieczność zachowania formy aktu notarialnego przy przedsięwzięciach deweloperskich podyktowana jest przedmiotem takiego zobowiązania – każdorazowo będzie to stworzenie, a następnie przeniesienie własności nieruchomości lokalowej.
Umowa deweloperska wybór notariusza
Konieczność sporządzenia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego nie oznacza, że przyszły właściciel mieszkania musi decydować się na notariusza wskazanego przez dewelopera.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, strona czynności notarialnej ma pełną swobodę przy wyborze kancelarii notarialnej, w której będzie chciała zawrzeć daną umowę. Innymi słowy, wybór dewelopera nie będzie w tym przypadku wiążący – kupujący może zdecydować się tak naprawdę na dowolnego notariusza w całym kraju.
Jak pokazuje praktyka, deweloperzy bardzo często współpracują z jedną kancelarią notarialną. Notariusze w takich wypadkach nie stosują z reguły ulg w zakresie pobieranej przez siebie taksy. To z kolei oznacza, że nabywca nieruchomości musi się liczyć z wysokimi kosztami umowy deweloperskiej.
Przed podpisaniem umowy warto zasięgnąć informacji o tym czy na rynku działa kancelaria notarialna niezwiązana z deweloperem, która zaoferuje rabat w zakresie wynagrodzenia za świadczone przez siebie usługi.
Koszty zawarcia umowy deweloperskiej
Wysokość opłat notarialnych, które przyjdzie nam uiścić w związku z zawarciem umowy deweloperskiej jest uzależniona od wartości przedmiotu takiej umowy. Im większa ona będzie, tym większa będzie taksa notarialna i dodatkowe opłaty związane z czynnością.
Koszty umowy deweloperskiej to przede wszystkim taksa notarialna (wynagrodzenie notariusza). Pamiętajmy, że w przypadku tego rodzaju umowy notariusz może pobrać maksymalnie tylko połowę taksy, która została określona w przepisach, a która wynosi:
1. w przypadku umowy o wartości do 3.000 zł – 100 zł;
2. powyżej 3.000 zł do 10.000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3.000 zł;
3. powyżej 10.000 zł do 30.000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł;
4. powyżej 30.000 zł do 60.000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł;
5. powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – 1.010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł;
6. powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł – 4.770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł;
7. powyżej 2.000.000 zł – 6.770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł
Oczywiście każdy notariusz ma możliwość pobrania mniejszej taksy – po zastosowaniu indywidualnie dobranego rabatu względem danego klienta. Pamiętajmy przy tym, że do wynagrodzenia notariusza doliczany jest zawsze obowiązkowy VAT.
Umowa deweloperska to także obowiązek uiszczenia opłaty sądowej od wniosku o wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej danej nieruchomości. Jej wysokość jest stała i wynosi 150 zł (wpłacamy ją notariuszowi razem z jego wynagrodzeniem).
Oryginał umowy pozostaje w kancelarii notarialnej, strony mają jednak prawo do otrzymania wypisów aktu notarialnego. Koszt wypisu to 6 zł + VAT za każdą rozpoczętą stronę wypisu. Wypisy są także potrzebne do sądów i organów państwowych – strony również muszą uiścić za nie taka opłatę.
Warto jednak zaznaczyć, że strony nie będą musiały płacić w tej sytuacji podatku od czynności cywilnoprawnych – umowa deweloperska nie jest bowiem objęta tego rodzaju daniną.
Ile kosztuje umowa deweloperska w praktyce
Im mniejsza, a zarazem i tańsza będzie nieruchomość, którą chcemy nabyć w ramach umowy deweloperskiej, tym mniej przyjdzie nam zapłacić w kancelarii notarialnej. Koszty standardowych umów deweloperskich wahają się najczęściej w przedziale od ok. 2 000 zł do ok. 8 000 zł.
Kto ponosi koszt umowy deweloperskiej
Sporządzenie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego wymaga pewnych kosztów. Kto jednak jest zobowiązany do ich uiszczenia?
Wszystkie opłaty, które przyjdzie nam zostawić w kancelarii notarialnej są dzielone na pół – pomiędzy dewelopera oraz przyszłego nabywcę mieszkania.
Niezależnie od tego wszystkie opłaty notarialne są dokonywane w dniu podpisania aktu – w zależności od kancelarii można je uiścić w formie gotówkowej, jak i bezgotówkowej (przelewem elektronicznym).
