Zakup każdej nieruchomości powinien być poprzedzony dokładną analizą jej stanu. Nie chodzi tutaj tylko o fizyczne właściwości przyszłego zakupu, ale także i jego prawne aspekty. Jak zatem sprawdzić nieruchomość przed jej zakupem, tak aby podpisanie umowy było już tylko zwykłą formalnością?
[spis-tresci]
Nieruchomość i księga wieczysta
Każda nieruchomość położona w Polsce powinna mieć założoną księgę wieczystą. Znajdziemy w niej dokładny stan prawny, który powinien zainteresować każdego kupującego.
Księgi wieczyste prowadzone są przez sądy rejonowe, nie oznacza to jednak, że chęć sprawdzenia jej stanu wymaga osobistej wizyty w sądzie. Dzięki elektronizacji ksiąg możliwe jest zajrzenie do ich treści za pośrednictwem oficjalnej strony rządowej – ekw.ms.gov.pl/
Przeglądanie księgi wieczystej jest darmowe, jedynym warunkiem w tym zakresie jest znajomość jej dokładnego numeru. Możemy go znaleźć w dokumentach potwierdzających własność danej osoby. Jeśli z jakichś względów nie będzie to możliwe, w sieci istnieją firmy specjalizujące się w odnajdywaniu numerów ksiąg wieczystych (oczywiście robią to za pełną odpłatnością). Jeśli sprzedawca nie będzie chciał udostępnić nam numeru księgi swojej nieruchomości, powinien to być ważny sygnał ostrzegawczy – być może ma coś do ukrycia.
Sprawdzenie księgi wieczystej jest istotne z punktu widzenia przyszłego kupującego. Nieruchomość może być obciążona hipoteką lub innym ograniczonym prawem rzeczowym, takim jak np. służebność lub dożywocie. Najbardziej interesującymi działami KW powinny być te oznaczone numerami III oraz IV – to tam wpisywane są wszelkie ograniczenia prawne obciążające daną nieruchomość. Z kolei dział II zawiera dane dotyczące właściciela – sprawdźmy czy nie figuruje tam inna dodatkowa osoba będąca współwłaścicielem (bez jej zgody nie będziemy mogli nabyć całej interesującej nas nieruchomości).
Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej
Kolejnymi dokumentami, do których warto sięgnąć przed zakupem nieruchomości są wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej. Wypis jest dokumentem urzędowym, w oparciu o który następuje dokonanie wpisu danej nieruchomości do księgi wieczystej – w rzadkich przypadkach może on różnić się od danych zawartych w KW (trzeba wówczas doprowadzić do ujednolicenia tych dwóch rejestrów).
Z kolei wyrys z mapy ewidencyjnej pokazuje nam, gdzie dokładnie położona jest interesująca nas nieruchomość. Tutaj także mogą pojawić się pewne odstępstwa od tego, co znajduje się w księdze wieczystej.
Wypis i wyrys możemy uzyskać we właściwym starostwie powiatowym – dokumenty te będą potrzebne notariuszowi do prawidłowego sporządzenia aktu dokumentującego umowę sprzedaży. Warto więc odpowiednio wcześnie zadbać o ich posiadanie.
Zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej
Jeśli interesujące nas prawo do nieruchomości jest spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu (a nie własnością), warto udać się do spółdzielni mieszkaniowej i uzyskać stosowne zaświadczenie. W takim dokumencie znajdziemy informacje dotyczące właściciela lokalu, ewentualnego stanu zadłużenia, położenia, powierzchni oraz stanu technicznego lokalu. Pamiętajmy, że taki dokument z reguły nie podlega opłatom, a jeśli nawet to są one symboliczne (rzędu kilkunastu złotych).
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Większość ludzi decyduje się na zakup nieruchomości, która będzie znajdowała się w miłej i cichej okolicy. Nikt raczej nie chciałby mieszkać w pobliżu ruchliwej autostrady czy stadionu piłkarskiego. Z tego powodu bardzo ważne jest sprawdzenie zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jest sporządzany w ramach zadań gminy.
Stworzenie takiego planu nie jest co prawda obowiązkowe, jednak jeśli się on już pojawi, warto zajrzeć do niego przed sfinalizowaniem całej transakcji. Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego możemy odczytać wiele ciekawych informacji – szczególnie tych dotyczących przyszłych inwestycji publicznych w okolicy interesującej nas nieruchomości.
Wgląd do planu jest bezpłatny i możemy go dokonać w wydziale architektury lub budownictwa właściwego urzędu miasta lub gminy (pamiętajmy o wcześniejszym umówieniu się na wizytę). Jeśli z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego będzie wynikało, że za kilka lat nasza nieruchomość będzie przeznaczona pod zabudowę drogową, lepiej zrezygnować z całej transakcji.
Zameldowanie
Każdy kupujący powinien również pamiętać o sprawdzeniu aktualnego stanu zameldowania w interesującym go lokalu. Raczej nikt nie chciałby nabyć mieszkania z lokatorami. Informację w tym zakresie możemy zdobyć w wydziale meldunkowym urzędu gminy lub miasta. Uzyskanie stosownego zaświadczenia to koszt 17 zł.
